АВСК: Да се разграничат обществените от частните интереси в строителството, необходима е промяна в модела на саниране

/КРОСС/ Разследване на целия инвестиционен процес в „Елените" може да установи редица системни дефекти

Днес, 20.11.2025 г., в Bau Academy в София се проведе кръгла маса на тема „Деградацията на жизнената среда в България и отговорността на архитектите и строителите", организирана от Сдружение „Алианс за висока строителна култура" (АВСК).

На форума присъстваха представители на Европейската комисия, академичната общност, неправителствения сектор, на бизнеса, архитекти и граждани.

„Деградацията на жизнената среда в България има системен характер", заяви Иван Марков, член на УС на АВСК и представи анализ на определени фактори в процеса. Анализът се основава на критерии, произтичащи от Декларацията „Една висока строителна култура за Европа" от Давос 2018 г., подписана от Република България и още десетки европейски страни. 

„Липсата на свободен пазар в сектор „Строителство" в страната е свързана с няколко ключови рамкови условия на влошаването на жизнената среда: компрометирано нормотворчество и порочни административни, съдебни и бизнес практики", посочи Иван Марков в анализа „Фактори в процеса на деградация на жизнената среда в България".

Експертът от АВСК разгледа деформираните рамкови условия в контекста на съотношенията между обществени и частни интереси в сектор „Строителство":

„Строителната продукция в България през 2024 г. възлиза на 24 386 млн. лв., като е отчетен ръст от 20,2%, но не се прави разграничение между публичните и частните пари, похарчени за тази продукция."

Колкото по- дебалансирано е съотношението между обществени и частни интереси, толкова по-деформирани са ролите на участниците в процесите в сектор „Строителство" и толкова по-ниско е качеството на жизнената среда, каза в заключение Иван Марков и предложи цялостен подход за овладяване на процеса на деградация на жизнената среда в България. 

Необходимо е изчистване на законодателството от останките социалистическата правна доктрина, както и ясно да бъдат разграничени обществените и частните интереси в сектор „Строителство". На следващо място е осигуряване на върховенството на закона в сектора, възстановяване на ролята на архитекта като доверено лице на възложителя в целия процес по реализация на строително начинание, осигуряване на свободен пазар в сектор „Строителство" и освобождаването му от излишните участници. Да се прилага Директива (ЕС) 2018/958 на Европейския парламент и на Съвета от 28 юни 2018 година относно проверката за пропорционалност преди приемането на ново регулиране на професии в сектор „Строителство", за нарушението на която Европейската комисия е взела решение да съди България. Важно е да има законодателно, функционално и институционално разграничаване на устройственото планиране от администрирането на инвестиционни проекти. 

„Визирам устройственото планиране като функция на Общината, като поле за работата на „общинския архитект", администрирането на инвестиционни проекти като функция на държавата на случаен принцип по примера на практиката в Агенция по вписванията. И на последно място, но не по важност- овладяване на корупцията в публичната администрация чрез: работещата в някои щати на САЩ правна уредба, наречена „pension forfeiture for public officials" или лишаване от пенсия на публични служители; предявяването на регресни претенции при нанесени щети на обществени интереси", допълни Иван Марков.

Анализ и изводи от процеса на саниране през последните две години в страната направи в доклада „Програмите за енергийно саниране - участници, права и отговорности" арх., дипл. инж. Стоян Тодоров, председател на Управителния съвет (УС) на АВСК. Тревожната тенденция е на база десетки сигнали от Сдружения на собствениците до АВСК. 

„Ние говорим за един организационен модел, който е изключително порочен. Проблемът е, че това се случва кампанийно и тук идва въпросът защо това се върши кампанийно в България. Строителството никъде по света не е кампанийно и колкото по-константен е този процес, толкова по-балансиран става пазарът от гледна точка на търсене и предлагане. Докато кампанийността създава едни пикове в търсенето, вдига цените ненужно и бързането да се направят повече проекти за краткото време, в което една програмата се отваря, всъщност става за сметка на качеството. Така че кампанийността е вредна както върху цената, така и върху качеството. Всъщност това са двете неща, по които се мери успехът на една програма", каза арх., дипл. инж. Стоян Тодоров.

Председателят на УС на АВСК даде за пример процесът в Германия, където тези програми текат години и документи се подават, когато е готов проектът, без да има поставени от държавата срокове. Наред с това, в Германия хората могат да кандидатстват директно по програми за саниране, без да се намесва Общината като посредник.

„Това е силно вредно за целия процес. Общината реално се явява в две роли едновременно, които са в конфликт на интереси: и като възложител, вместо истинските възложители - собствениците на жилища, и като орган, разрешаващ и контролиращ строителството. Този конфликт на интереси е толкова очевиден, че странно как така досега никой не го видя ", посочи арх., дипл. инж. Стоян Тодоров.

Друг проблем, който открои експертът е кой проверява дали работният проект съответства на заданието:

„Аз виждам масово примери, в които проектантът не проектира според заданието, което му е дадено, а именно енергийния доклад и техническия паспорт." 

Не ясно е кой отговаря за тази най-важна проверка, макар при разрешаването на строителството да има множество проверки от консултанти и институции за съответствие с нормативната уредба, но не и със заданието за конкретната сграда. Масово на собствениците на жилища не се дава възможност да видят и да обсъдят с проектантите проектите за санирането на техните сгради, а биват просто поставяни пред свършен факт. Ниското качество на проектиране, в преобладаващите случаи бива последвано от ниско качество на строителството, а от гражданите се очаква да нямат претенции за качество, защото както е казано в българската поговорка „На подарения кон зъбите не се гледат".

Липсва прозрачност на процеса на избор на строител, който ще санира сградата. На собствениците не им се дава възможност да видят, например, изпълнени референтни обекти на кандидатстващите строители, за да могат да си съставят впечатление за техните реални способности. Всичко протича формално - по документи.

„В много случаи на основателни спорове относно качеството на строителството между Общината и собствениците, институцията заема позиция в защита на строителите и против своите граждани, което буди съмнения за корупция у хората. И това отново поставя въпроса защо е необходимо всичко това да минава през Общината като възложител, какъвто тя всъщност не е, защото не е собственик на сградите. Защо не се оставят самите собственици, с помощта на избрани от тях експерти да си водят процеса? Идва наред другата функция на Общината, че тя освен възложител е и контролен орган. По ЗУТ това е нормално и няма нищо лошо. Проблемът е, когато се съчетаят двете функции на Общината: получава се една пълна безконтролност, защото няма кой да контролира това, което прави Общината."

Във фазата на самото строителство Сдруженията на собствениците имат задължението да осигурят достъп, с което се изчерпват техните задължения, без да им се приписват никакви права. По отношение на Общината като възложител и контролен орган, отдел „Инвеститорски контрол" тушира проблемите между собствениците и строителя.  Проектантът, който трябва да упражнява авторски надзор във фазата на строителство, често пъти е от друго място, отдалечено на няколкостотин километра, което също води до липса или минимален авторски надзор. В общия случай строителният надзор с неговите специалисти, които би следвало да следят за качеството, тотално липсва на обекта, а само се пише документация и се вземат пари за това. Изводите са обобщение на база всички примери от Сдружения на собствениците, които АВСК консултира.

Във фазата на завършване на строителството единственият инструмент за влияние на Сдружението на собствениците е подписването на Акт 15. Има случаи, когато Акт 15 се подписва без дори да бъде поканен представител на собствениците, като се ползват „хватки" на ЗУТ даващи право на главния архитект да разпише вместо тях.

„При завършване на строителството интересът на Общината е да си вземе евросубсидията. И се бърза като качеството остава на заден план. Общината като контролен орган въвежда сградата в експлоатация, строителят е заинтересован да си вземе парите, проектантът подписва формално Акт 15, същото прави и надзорникът. И така нещата документално изглеждат перфектно, а на практика дефектите и качеството остават на заден план", допълни арх., дипл. инж. Стоян Тодоров.

По отношение на последната фаза- гаранционното обслужване, съгласно сключените договори Сдруженията на собственици нямат права. Те имат задължението, ако констатират дефекти в едноседмичен срок да уведомят Общината. 

„В договора между Общината и строителя няма задължение Общината да придвижи тези оплаквания и да накара строителят да ги ремонтира, защото всъщност се оказва, че те са върнали гаранцията за добро изпълнение, по договор е 2 седмици след подписване на Акт 15, т.е. целият 5-годишен срок на гаранцията остава без обезпечение. Без обезпечение много трудно може някой да бъде накаран да свърши нещо без пари. И това всички го знаят. Въпреки това договорите се пишат по този начин, противно на всички установени европейски практики, където гаранцията се държи до края на гаранционните срокове, но не и в България", каза още председателят на УС на АВСК.

Необходима е оптимизация на организационните модели чрез: постоянство вместо кампанийност на програмите; собствениците да поемат контрол върху процесите, от които зависи качеството на санирането на сградите им; отпадане на посредническата роля на Общините и избягване на конфликта на интереси при тях.

Арх., дипл. инж. Стоян Тодоров представи и разработената от АВСК платформа "Как да санираме правилно". Целта й е да подпомогне Сдруженията на собствениците при контрола на качеството на саниране на техните сгради. Това е първата по рода си платформа в България, която е тематично насочена към решаване на последователност от проблеми при санирането.

Как „паяжината от частни институции" си пробива път до върха на държавата разгледа в темата „Елените - паричната слепота на „частните институции" арх. Стефан Цонев, зам. председател на УС на АВСК и посочи нарушените законови разпоредби. В доклада си засегна и ролята на РДНСК в процеса и как са въведени в експлоатация сградите във ваканционното селище „Елените". Анализът е направен след оглед на мястото на трагедията, разговори с колеги от строителния бранш и на публикации в обществените медии.

„Цялата схема, която е направена в „Елените", не е нищо ново, но тук природата се "разбунтува" и реши да напомни, че човешките законни или незаконни действия не могат да се противопоставят на физичните закони.  Инвестиционното намерение на Възложител, скрит зад офшорна компания (отново нищо ново), нарушава всеки един член на Закона за устройство на територията в частта Подробен устройствен план, промяна на предназначението на земята и инвестиционно проектиране, Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, Закона за горите, Закона за управление на отпадъците, Закона за застрояването на Черноморското крайбрежие. Няма нещо, което да не е нарушено. Много неприятна история, в която анализът показва свързаността на министри, областен управител, кмет, главен архитект, надзорна/и фирми и съответно институциите, които имат пряко отношение по допускане, надзор и приключване на строителството, като РИОСВ, РЗИ, РДНСК, Басейновата дирекция. 

Всички тези хора са в схемата за промяна предназначението на гора, на земеделска земя, върху която се строи и речно корито със сервитути, в чиито обсег е ЗАБРАНЕНО да се строи!", категоричен е арх. Стефан Цонев.

Строителството на имотите в коритото на реката в „Елените" е приключило преди около 15 години. Част от къщите все още не са въведени в експлоатация, което също е нарушение, защото те от години  се ползват, което също е забранено по закон. Затова трябва да се направи разследване на целия инвестиционен процес, който е огледален пример за цялата държава, заяви арх. Цонев и даде насока за решаване на проблемите:

„Едно от решенията е да се създаде извънпарламентарна и извън политическа, професионална комисия, която да се занимае със случая. Тя трябва да има законова база за разследване и изискване на документи, но затова трябва желание от държавата. Тази комисия трябва да бъде професионално ангажирана с архитекти, инженери, ВиК специалисти, геодезисти, геолози. До месец, би могло да се стигне до резултат.  В документацията има черно на бяло подписи и печати, на които стоят имена, но те продължават да се прикриват."

Около 5 млн. кубични метра вода се излива в „Елените", причинява щети за милиони и взима 4 човешки жертви. 

Въпреки "гръмките" изявления от ВЛАСТТА, веднага след трагедията, незаинтересуваността на Държавата показва, че отново няма да има кой да понесе отговорността.

Форумът „Деградацията на жизнената среда в България и отговорността на архитектите и строителите" инициира дебат с експерти по актуалните теми, представени в докладите и очерта възможностите за подобряване на качеството на жизнената среда.