Работна концепция: Четири основни варианта за изграждане на имотен регистър в България след анализ на наличните данни

/КРОСС/ Какви са вариантите за създаване на действащ имотен регистър у нас, при който вписването на правата върху недвижими имоти ще се извършва не по лица, а на базата на съвременна система, основана на специфичен идентификатор на имотите?

Отговор на този основен въпрос се опитва да даде разработен от зам.министъра на правосъдието Андрей Георгиев по възлагане от министър Янкулов Концептуален документ за подходите за създаване на имотен регистър в България.

По проблема се работи от началото на мандата на служебното правителство, изискани и анализирани са данни от различни институции, а след обобщаването им се предлагат четири основни варианта за изграждане на устойчив имотен регистър у нас в обозримо бъдеще. Документът ще бъде предоставен на бъдещия редовен кабинет за бъдещи преценки при вземане на политически решения.

Концептуалните основи на разработването на имотен регистър са поставени с Концепцията за система за поземлен регистър от 1994 г., а след приемането на Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) през 2000 г. са разработени Дългосрочна програма за дейността по създаването на кадастъра и имотния регистър за периода 2001 - 2015 г.  След 2015 г. липсва нова цялостна стратегия, последният детайлен анализ е в оценка на въздействието от 2021 г.

За преценка на актуалната ситуация и набелязване на действащи варианти за създаване на регистъра са събрани данни за имотите от областните дирекции „Земеделие"; Агенцията по геодезия, картография и кадастър, и Агенцията по вписванията. Данните от ОД „Земеделие" са недостатъчни по обем и систематизация за установяване на собственост. Качеството и количеството на данните от кадастъра пък варира по райони и те не могат да се ползват по еднакъв начин за всеки съдебен район. 

ЗКИР предвижда създаването на имотен регистър за всеки съдебен район, което започва със заповед на министъра на правосъдието. До момента са издадени такива заповеди за съдебните райони на седем районни съдилища - в Асеновград, Балчик и Благоевград, Добрич, Каварна, Троян и Несебър. Проследяването на дейностите на Агенцията по вписванията по райони показва разпръснатост: от седемте района, в които е започнало изграждане на имотен регистър, най-напреднала е работата в Добрич, но там още няма кадастрална карта за цялата територия и не може да функционира пилотно имотен регистър поради недовършена процедура за създаване на кадастър. В службите по вписванията, където има одобрена кадастрална карта за цялата територия - Каварна и Балчик, дейностите са в по-ранен етап. Същевременно има пълна дигитализация на книгите по вписвания в две служби, за които въобще няма заповеди за създаване на имотен регистър - Чепеларе и Провадия.

Изминалият дълъг период от време от 2001 г. до 2026 г., в който дейностите по създаване на имотен регистър не са довели до окончателното му въвеждане за нито един съдебен район, дава основание да се приеме, че уреденият в момента ред за създаване на имотния регистър би довел до завършването му след над 100 години.

В работната концепция се предлагат четири основни варианта за изграждане на имотния регистър, с отчитането на плюсовете и минусите на всеки от тях. Всеки вариант предполага различен законодателен подход, различна натовареност на институциите и различен хоризонт на изпълнение

Те са:

Запазване на действащия подход (спорадично създаване на имотни партиди)

Действащата уредба на ЗКИР предвижда имотни партиди да се създават инцидентно - по повод на постъпил акт за вписване на сделка с недвижим имот, индивидуализиран съобразно действащата уредба, обичайно чрез кадастрален идентификатор при наличие на одобрена кадастрална карта. Съдията по вписванията постановява изготвяне на партида едновременно с разпореждането за вписване по персоналната система.

При този вариант усилията могат да се насочват към подобряване на информационните системи, обучение на персонала и увеличаване на кадровата обезпеченост. Единствената мярка, която може да ускори процесите, е насочване на усилията за дигитализация само към районите, за които има издадена заповед за изработване на имотен регистър, и ускоряване на изработването на кадастър за целите територии на тези съдебни райони. 

Изготвяне на имотни партиди по нови графици и чрез използване на кадастрални данни

Вариантът предвижда системно изготвяне на имотни партиди за райони с одобрена кадастрална карта за цялата територия, независимо от броя на текущите сделки, като усилията се концентрират там, където е възможно по-бързото изработване на партидите. Министърът на правосъдието следва да издава заповед  за откриване на производство за всички съдебни райони, за чиято цялостна територия е одобрена кадастрална карта, след което да се изготвят предварителни имотни партиди по утвърден график. 

За прилагането на този подход са необходими изменения в ЗКИР за изрично уточняване правомощията на съдиите по вписванията, осигуряване на достъп до кадастралния регистър и регламентиране на процедура  в закона за системно изготвяне на партиди по данни от всички налични източници. Този вариант изисква ангажиране на значителни човешки и финансови ресурси.

Директно използване на данните от кадастралната карта

Вариантът предвижда жертване на част от правната сигурност за сметка на съществено ускоряване на процедурата за създаване на имотен регистър, но изисква добра запълненост на кадастралния регистър с данни. При този модел преки партиди се генерират на база съществуващите кадастрални данни за собственост от кадастралния регистър, като се попълват единствено с данните за ипотеки и възбрани, без предварително изследване прехвърлянето на собствеността и други вещни права назад във времето. Данните от кадастралния регистър относно титулярите на вещни права се прехвърлят директно в имотните партиди като актуални данни. Този вариант е приложим само при напълно одобрена кадастрална карта с висок процент на данни в кадастралния регистър за обекти с известен титуляр на вещни права.

Тъй като данните в кадастралния регистър не са проверени от съдия по вписванията и могат да съдържат грешки, гражданите ще трябва да бъдат уведомени по достъпен начин за съдържанието на партидата - например по интернет, и да получат срок за проверка и корекция на данните преди тяхното окончателно утвърждаване.

Хибриден подход

Хибридният вариант представлява предложен комбиниран модел - прилагане на последните две предложения по райони според качеството на наличните данни. Това би било съчетаване на системно създаване на имотни партиди от кадастъра с инцидентното им създаване или допълване по повод на новопостъпващи актове, както и последваща проверка от гражданите. Прилагането на такъв подход би изисквало подробна нормативна уредба поне за експериментално прилагане в един или няколко района на служби по вписванията.

При всички положения, който и вариант на създаване на имотен регистър да се избере, се препоръчва да се въведе в бъдещото законодателство срок, в който гражданите да проверяват данните за собствеността си, преди да бъдат окончателно одобрени, за да има контрол за грешки и да се избягват съдебни дела. 

Заедно с концепцията са публикувани и събраните от Министерството на правосъдието данни, които са на разположение на обществеността в приложените таблици -  https://mjs.bg/home/index/34facbb6-96dc-4b32-92f6-b56332ce510a