Макс Баклаян: Цените в обявите за имоти все още се задържат, но реалният пазар вече се променя

/КРОСС/ Българският имотен пазар навлиза в нов етап, при който броят на сделките намалява с все по-бързи темпове, въпреки че обявените цени все още не показват съществен спад. Според финансовия експерт Макс Баклаян това е сигнал, че дългогодишният възходящ цикъл при жилищата е към своя край.

През първото тримесечие на 2026 г. сделките с имоти в страната са намалели с 15,5% спрямо година по-рано - от 45 144 на 38 154. През второто тримесечие спадът се задълбочава до 17,9%, като сделките се свиват от 56 010 на 45 965.

Основните сигнали от пазара:

• 17,9% спад на сделките в страната през второто тримесечие;

• 16,7% по-малко сделки в София и 23,7% спад в Бургас;

• при около 54% от сделките продавачите са направили отстъпка между 2% и 10%;

• сделките с ипотечен кредит се увеличават с 5,5%, въпреки свиването на пазара;

• обемът на сделките вече е с 12,5% под нивото от 2019 г.

„Промяната на един пазар не започва в момента, в който видим по-ниски цени в обявите. Тя започва, когато купувачите се отдръпнат. Броят на сделките е водещ индикатор, а в момента траекторията му е ясно негативна", коментира Макс Баклаян.

В София през второто тримесечие са изповядани 8874 сделки. Спадът се ускорява от 12,3% през първото тримесечие до 16,7% през второто. В Пловдив намалението достига 6,7% спрямо едва 2% в началото на годината, което също показва влошаване на тенденцията.

Цените стоят, но отстъпките растат

Според Баклаян продавачите все още не са приели напълно новата пазарна среда, но поведението на купувачите вече се променя. Решенията се вземат по-бавно, сравняват се повече оферти и все по-често се договаря по-ниска крайна цена.

„През 2026 г. не очаквам съществен спад на цените в обявите. Реалната корекция обаче вече се случва при преговорите. При около 54% от сделките през последните шест месеца продавачът е направил отстъпка между 2% и 10% от офертната цена", посочва Баклаян.

Така обявите продължават да създават впечатление за стабилен пазар, докато действителните продажни цени вече показват отстъпление. Това постепенно дава по-силна позиция на купувачите.

Пазарът става все по-зависим от ипотеките

Докато общият брой сделки в страната намалява с близо 18%, сделките с ипотечен кредит се увеличават с 5,5%.

В София през второто тримесечие са вписани 6429 ипотеки, а делът на финансираните с кредит сделки достига приблизително 74% при около 60% година по-рано. В Пловдив броят на ипотеките се увеличава с 13,8% до 1679.

„Ниските ипотечни лихви дълго време поддържаха ръста на сделките и цените. Днес обаче сделките намаляват дори при едни от най-ниските лихви в Европа. Това показва, че проблемът вече е в достъпността на жилищата", коментира Баклаян.

По думите му голяма част от бъдещото търсене е било изтеглено напред през силните 2024 и 2025 г., когато много домакинства са купили имот заради очакванията за ново поскъпване след влизането в еврозоната.

Сделките намаляват, но строителството продължава

Наред с отслабващото търсене продължава да расте и новото строителство:

• в София започнатите нови жилища се увеличават със 187%, а разгънатата им застроена площ - с близо 140%;

• в Бургас започнатите жилища са със 115% повече, а площта им нараства със 120%;

• в същото време последните изчерпателни данни на НСИ показват, че в България има близо 1,6 млн. необитавани жилища, или 38,9% от жилищния фонд.

„Продължаваме да строим с много високи темпове в момент, когато близо 1,6 млн. жилища са необитавани, а броят на сделките намалява. Проблемът не е само колко жилища има, а къде се намират, кой може да си ги позволи и при каква цена могат реално да бъдат продадени", посочва Баклаян.

Според него големият брой започнати проекти може да се превърне в натиск върху инвеститорите, ако продажбите продължат да се свиват и необходимостта от свеж финансов ресурс нарасне.

Допълнителен проблем е увеличаващата се себестойност. Между 2015 и 2025 г. цените на производител в жилищното строителство в България са нараснали със 166% при средно увеличение от около 48% за Европейския съюз. Комбинацията от по-слабо търсене, високи разходи за строителство и необходимост от обслужване на кредити може значително да свие маржовете на инвеститорите.

Кога могат да започнат да падат цените?

По прогнозата на Баклаян през 2026 г. броят на сделките ще продължи да намалява, докато цените в обявите ще останат относително устойчиви. По-съществена корекция може да започне през 2027 г., след продължителен период на по-слабо търсене.

„В периода между 2027 и 2029 г. цените на имотите могат да се понижат номинално с между 20% и 30%. Това няма да засегне само жилищния пазар, а може да се отрази върху потреблението, инвестициите, строителството и цялостната икономическа активност", прогнозира Баклаян.

До 2030 г. номиналният спад може да достигне около 25%, докато натрупаната инфлация да отнеме още приблизително 20% от реалната покупателна стойност на имотите.

„Имотът може да струва номинално с 25% по-малко, но междувременно инфлацията да е изяла още една пета от реалната му стойност. Затова през следващите години недвижимите имоти може да не бъдат защитата от инфлация, която много хора очакват", заключава Макс Баклаян.